Ассоциация Отелей и Ресторанов, продолжая аналитическую работу, провела экспресс-анализ индустрии гостеприимства, с целью оценки уровня качества оказываемых услуг по проживанию туристов, а также сравнения условий конкуренции на рынке объектов размещения. Ассоциация уже не в первый раз
проводит аналогичную аналитику и выступает за усовершенствование и достижение цивилизованных рыночных отношений в отрасли. В связи с тенденцией развития средств размещения, Ассоциация предлагает сконцентрироваться на рассмотрение вопроса краткосрочной сдачи туристам частных квартир и домов.
Стремительное развитие въездного туризма, из года в год, повышает спрос на услуги индустрии гостеприимства. Растущее число туристов, география которых так же расширяется, а так же динамика в сторону всесезонности туризма, требуют всё большего числа и разнообразия предложений по размещению туристов.
В этом контексте можно добавить, что наибольший спрос, очевидно, наблюдается на малые и средние средства размещения. Коммерческий интерес со стороны инвесторов и частных предпринимателей к бутик отелям, хостелам, апартаментам, к сельским домам и прочим малым объектам подтверждают данный факт.
С другой стороны, говоря о массовом туризме, мы понимаем, что абсолютное большинство путешествующих лиц это представители среднего класса, которые и выбирают место проживания по карману. Мировые туристические тенденции также подтверждают факт роста путешественников бюджетного сегмента.
Известно, что средства размещения, то есть отели и приравниваемые к ним объекты, как правило, в первую очередь, оказывающие услуги ночёвки для туристов, являются субъектами одного из ведущих сегментов туристической индустрии – HORECA.
Стоит внести ясность в то, что называется размещением и каковы устоявшиеся правила данного бизнеса, а также в то, что нас побудило провести данное исследование рынка.
Полагаясь на международный и локальный опыт, можно обозначить различные средства размещения, и это не только отели, но и хостелы, кемпинги, мотели, апартаменты, резиденции, гостевые дома, сельские и фермерские дома, горные привалы, B&B отели и прочие, которые активно предлагают свои услуги. В
международной практике для каждого из названных объектов существуют свои стандартные требования, которые разнятся по странам. Но, в общем, эти требования схожи и все эти объекты функционируют с одной целью – комфортно и безопасно разместить туристов и, наряду с этим, учитывая интересы местных жителей.
Говоря об уровне предлагаемых услуг и обеспечении общепринятых норм, нельзя забывать о таком значимом сегменте проживания, как частные квартиры, дома, резиденции и апартаменты.
Международная практика показывает, что альтернативное жильё для размещения туристов, так же широко представлено на разных туристических рынках. К тому же, как мы и писали в предыдущих статьях, если владелец квартиры или частного дома желает сдавать своё имущество в ренту, то, безусловно, это его право.
Также если существует спрос на услуги, такого рода, то рынок его и старается покрыть предложениями, и в этом случае данный сегмент развивается. Этот фактор можно расценивать как развитие всего рынка средств размещения.
Но, даже не вдаваясь в юридические нюансы, а элементарно по логике, можно понять, что для всех участников рынка следует обеспечить равные экономические условия, вследствие чего, они смогут вести справедливую конкуренцию. Говоря иными словами, если отели, хостелы, сдаваемые квартиры, то есть резиденции и апартаменты считаются средствами размещения, и их интересы присутствуют на туристическом рынке, то условия ведения бизнеса, налогообложение, тарифы коммунальных услуг, страховые обязательства, нормы безопасности должны быть применены для них одинаковые либо схожие, но не разные, отнюдь.
Стоит отметить, что есть мнения некоторых экспертов, что отели и все иные средства размещения не являются друг для друга конкурентами. На наш взгляд, на развивающихся рынках конкуренция между этими сегментами существует. И на устоявшихся рынках такое прослеживается, в частности, в крупных городах.
Мы также считаем, что интересы малого и среднего бизнеса, в частности, в индустрии гостеприимства, должны быть надлежащим образом защищены. С целью выяснения масштабов данного вопроса мы обратились к нескольким источникам. В первую очередь, это международные агрегаторы – ОТА (Online Travel Agencies), которые предлагают бронирование средств размещения, локальные интернет ресурсы, предлагающие аренду жилых помещений и, конечно же, официальная статистика Госкомстата и независимые статистические данные Ассоциации Отелей и Ресторанов. Географические границы нашего исследования ограничиваются центром и центральными районами города Баку, который и является наиболее широко представленным в числе предложений по размещению туристов.
Таким образом, мировой гигант Booking.com предлагает более 900 апартаментов, 200 отелей и 65 хостелов, еще порядка 130 вилл, частных и гостевых домов. Другой лидер онлайн-бронирования Tripadvisor выставляет более скудный выбор – 132 отеля, 159 – B&B и мини-отелей и почти столько же хостелов, квартир и иных вариантов проживания – 157 единиц.
Международный агрегатор Airbnb, специализирующийся на краткосрочной аренде, предлагает более 300 вариантов жилья и 62 хостела. Homeaway показывает по Баку свыше 80 съёмных квартир. Only-appartments.com представляет всего 9 квартир. Локальный интернет портал недвижимости Bina.az предлагает 1590 съёмных квартир в центре, а всего по столице 2760 квартир, включая окрестности.
В результате можно с уверенностью утверждать, что активно эксплуатируемых апартаментов и частных домов в столице 1000-1200 единиц, против порядка 200 отелей. С учетом всех предложений на локальном ресурсе, можно предположить, что более 2500 апартаментов потенциально могут превратиться в жильё для туристов.
Исходя из вышесказанного, выясняется, что текущее количество альтернативного жилья в столице, равноценно суммарно 3-4 тысячам койкомест либо работе 50-70 малых отелей.
Сегмент съёмных квартир и частных домов, в кратчайшие сроки, превратился, с одной стороны в «спасение» для растущего числа туристов, в частности, для экономных граждан, с другой же, в конкурента отелей, забирающий часть их гостей.
Однако, эти объекты тотально не соблюдают соответствующие нормы, предъявляемые к тем, кто оказывает услуги по размещению, не соблюдают требований стандартов гигиены, санитарии, пожарной безопасности и т.п.
Следовательно, говорить о требуемом уровне оказываемых услуг, обеспечении безопасности гостя и соблюдение норм, которые защищают соседей от дискомфорта, не приходится.
Наряду с этим, владельцы и управляющие частных квартир и домов уклоняются от налогов, не регистрируясь как частные предприниматели, платят коммунальные расходы по тарифам для населения, не нанимают сотрудников, а если и нанимают, то без официального оформления. Ни кто из вышеперечисленных субъектов не платит муниципального сбора, который составляет 1,10 – 1,20 манат на одного проживающего в сутки и обязателен для всех отелей.
Согласно данным за 2016 год (статистика за последующие годы на сайте Госкомстата не представлена) услугами съёмных квартир воспользовались всего 115 иностранных граждан. Данный факт еще раз подтверждает, что квартирный сегмент полностью находится в «чёрной зоне».
То есть, владелец квартиры или частного дома либо управляющий имуществом за счёт всех перечисленных «экономий» оказывается в более «выгодном» положении, чем отельер или же хостельер. Хотя с другой стороны и рискует, как своим имиджем, так и здоровьем, безопасностью и комфортом гостя. Говоря же об имидже, то тут, вытекающие последствия, могут нанести ущерб и восприятию гостя, следовательно, к негативу, по отношению ко всей туристической дестинации.
Несмотря на строительный бум последних лет, в столице так и не появились кондоминиумы или, так называемые, кондотели (condotel), которые во многих странах являются идеальным решением как для лиц, желающих сдавать своё имущество в аренду и получать с этого прибыль, а также для туристов. Как
правило, квартиры в кондоминумах являются частной собственностью владельцев, а удобная инфраструктура управляется специализированными компаниями. То есть, такого рода средства размещения имеют центральный ресепшн, службу уборки и безопасности, бассейны, магазины, рестораны и
прочую инфраструктуру.
На наш взгляд, бизнесу стоит обратить внимание на этот, весьма перспективный, сектор индустрии гостеприимства. Возможно, многие недостройки либо новые многоэтажки могли бы переформатировать свой бизнес и тем самым удовлетворить желания местных рантье и зарубежных инвесторов.
Изучив опыт зарубежных стран, эксперты Ассоциации уверены, что существуют различные методы решения вопроса регулирования рыночных отношений в сегменте размещения и вывода части данного бизнеса из «чёрной зоны».
Некоторые страны принимают радикальные методы, к примеру, в разгар сезона 2017 года власти Барселоны оштрафовали Airbnb на 600 тысяч долларов за размещение информации о квартирах, сдающихся нелегально (!). Россия вывела стандарты для малых средств размещения в отдельный законодательный акт, а на данный момент, продолжаются споры вокруг законопроекта о запрете деятельности средств размещения в жилом фонде. Во многих европейских странах возможности сдачи имущества ограничены по времени – владелец может сдавать квартиру, но не более, к примеру, 2-3 месяцев в году, и обязан соответствовать нормам и стандартам, а также пройти соответствующую государственную или же муниципальную регистрацию.
Многие страны европейского континента обязывают международные онлайн сервисы сообщать информацию о предлагаемом жилье, требовать регистрационный номер и тп. В Германии введены запреты на использование жилого помещения не по назначению, без специального разрешения. За нарушение на арендодателей налагается штраф в размере 100 тысяч евро.
Вена в скором времени запретит кратковременную сдачу квартир в жилых районах, Амстердам же ограничил срок сдачи квартир до 30 дней в году.
Власти этих стран и городов мотивируют такую жесткую политику повышением стоимости и нехваткой долгосрочной аренды квартир для местных жителей, борьбой с массовым туризмом и наряду с этим стандартизацией данного сегмента и обеспечением равных конкурентных условий и защитой интересов малого и среднего бизнеса.
Мы пока не озадачены переизбытком количества приезжающих туристов и борьбой с «overtourism» фактором. Тем более, дефицит номерного фонда столицы и количество прибывающих в высокий сезон туристов не позволяют говорить о каких либо радикальных мерах в данном сегменте, ограничивающих деятельность квартирного фонда.
Тем не менее, на фоне не регистрации сдаваемого жилья и не выплат налогов, не применения коммунальных тарифов для бизнеса, не соблюдения правил личной, пожарной и санитарно-гигиенической безопасности, норм звукоизоляции и многого другого со стороны абсолютного большинства арендодателей, факт низкого уровня оказываемых услуг и несправедливой конкуренции, остаётся на лицо. С другой стороны, всё чаще наблюдаются недовольства и жалобы жильцов многоквартирных домов о функционирование «бок о бок» с ними краткосрочно арендуемых апартаментов.
Несовершенство законодательного механизма, регулирующего юридические, экономические и гражданские отношения в данном сегменте, со временем может обернуться головной болью для всей индустрии туризма.
Ассоциация Отелей и Ресторанов призывает соответствующие структуры и ведомства пересмотреть и усовершенствовать законодательные акты, которые обеспечат рост оказываемых услуг в сегменте краткосрочной аренды жилья, наряду с этим, создать требования, с целью обеспечения справедливой конкуренции на данном этапе развития туризма и выносит свою инициативу на общественное обсуждение.
